V posledních letech se v Evropě stále častěji objevuje pojem Baugruppe – model, který nabízí alternativu ke klasickému developerskému bydlení a zároveň otevírá otázku, jakým způsobem vlastně chceme ve městech bydlet a podílet se na jejich utváření. Zatímco v zemích jako Německo nebo Rakousko jde o relativně běžnou praxi, v českém prostředí je Baugruppe stále spíše novým a postupně objevovaným přístupem (např. baugruppe.cz).

Princip Baugruppe je přitom poměrně jednoduchý. Skupina budoucích obyvatel se spojí a společně vystupuje jako investor projektu. Nevstupuje zde klasický developer, který by realizoval projekt s cílem maximalizace zisku, ale samotní uživatelé se podílejí na návrhu, financování i realizaci. Výsledkem bývá nejen nižší pořizovací cena bydlení, ale také vyšší kvalita architektonického řešení, větší míra individualizace a často i silnější komunitní vazby mezi obyvateli. Tento model však zároveň vyžaduje aktivní zapojení, schopnost spolupráce a ochotu nést část odpovědnosti za celý proces.

V českém kontextu se Baugruppe zatím objevuje spíše v pilotních projektech. Jedním z nejznámějších příkladů je DADA Distrikt v Brně, realizovaný studiem KOGAA. Tento projekt ukazuje, že i v místních podmínkách lze pracovat s komunitními a participativními principy, často však v určité hybridní podobě, která kombinuje roli developera a budoucích uživatelů.

Právě tato hybridní cesta se nabízí i v souvislosti s projektem Franke Lofts Opava (FLO). Nejde o klasickou novostavbu, ale o konverzi existující industriální budovy v centru města. Takové projekty mají přirozeně jiný charakter – jsou méně standardizované, více otevřené a umožňují větší variabilitu výsledného řešení. FLO navíc pracuje s konceptem „shell & core“, tedy s jednotkami, které nejsou dokončeny do finální podoby a dávají budoucím uživatelům možnost přizpůsobit si bydlení podle vlastních potřeb. Tento princip je velmi blízký filozofii Baugruppe, kde je aktivní zapojení budoucích obyvatel jedním ze základních stavebních kamenů.

Důležitým prvkem projektu je také kombinace bydlení a komerčních prostor v parteru. Ty mohou nejen oživit samotné místo, ale zároveň vytvářejí stabilní ekonomický základ projektu. Právě propojení různých funkcí – bydlení, práce, služeb a komunitního života – je jedním z aspektů, který může z projektu FLO vytvořit živou a dlouhodobě udržitelnou část města.

Je však potřeba vnímat i realitu. Projekt této velikosti a komplexity by jen obtížně fungoval jako čistá Baugruppe bez silného koordinátora nebo investora. Zároveň se ukazuje, že klasický developerský model nemusí být v prostředí menšího města vždy optimální. Investoři často preferují větší trhy, kde je vyšší likvidita i výnosnost, což otevírá otázku, jak podobné projekty realizovat mimo hlavní centra.

Právě zde se otevírá prostor pro hybridní model, který kombinuje výhody obou přístupů. Jednou z možných cest je situace, kdy investor nebo iniciátor projektu připraví základní rámec – například projektovou dokumentaci a stavební povolení – a následně otevře projekt budoucím uživatelům. Ti se mohou zapojit například prostřednictvím nákupu jednotek ve fázi „shell & core“, podílet se na jejich dokončení a částečně i na podobě společných prostor. Takový model umožňuje rozložit riziko, rozšířit cílovou skupinu a zároveň vytvořit projekt, který není pouze investičním produktem, ale skutečně vzniká ve spolupráci s lidmi, kteří v něm budou žít.

V prostředí Opavy navíc existuje potenciál pro projekty, které mají silnější komunitní a lokální rozměr. Iniciativy jako Breda žije ukazují, že zájem o aktivní zapojení do utváření města zde existuje. Projekt FLO by tak mohl navázat na tento typ uvažování a nabídnout nejen nové bydlení, ale i nový způsob, jak k jeho vzniku přistupovat.

Baugruppe tedy nemusí být chápána jako pevně daný model, ale spíše jako inspirace. Jako možnost, jak přemýšlet o bydlení jinak – více otevřeně, participativně a s důrazem na dlouhodobou kvalitu. V případě Franke Lofts Opava se tak nabízí jako jedna z cest, jak propojit architekturu, investici a komunitu do smysluplného celku, který má potenciál fungovat nejen ekonomicky, ale i jako živá součást města.